德州vs加州：当房东你必须知道的。。。。

作为前谷歌市场经理的辛格，三个月前决定和他的妻子搬离旧金山，到德州的首府奥斯汀开始新的事业, 辛格表示，是选择花100多万美元住在加州的小破屋里，还是选择住在不到50万美元的奥斯汀的“漂亮”房子”里并当2-3套房子的房东, 这并不算是一个很难的选择！

德州人口净增长 VS加州人口净流失

那么到底有多少“辛格”每年“逃离加州”呢？从以上表格可以看出，从2011年开始，加州的人口流失率一直在增加，7年来，每年的人口流失量从56万增长到69万。2018年有约69万人“逃离加州”，使得加州再一次成为全美人口流失量最多的州。与此同时，只有约50万人迁入加州，创下最近5年来的新低，人口净流失量超过19万人，根据数据显示，这19万“逃离加州”的人中，有超过8.6万人的首选地是德克萨斯州。

德州是美国50州中面积和人口都位居第二的大州，经济发展势头强劲，人口增长快。对一部分出走加州的公司来说，德州政府的热情好客、慷慨大方，是他们以前在西海岸难以想象的。和苛捐杂税一堆、租金及人力成本贵上天的加州一比，为企业开出减税等福利的德州看起来就像是天堂。

 因为德州对企业征税方面的宽松政策及其它有利因素，使得企业愿意来德州发展，经济潜力因有世界500强企业的支撑而方兴未艾。如今全美500强的大公司中，有54家都把总部安放在这里,就业率当然不会差。

以下是2019年陆续把工作迁移至德州的高科技企业：Google宣布其第二大数据中心确认落户德州！在未来几年，这项耗资谷歌6亿美金的投资项目，会在德州创造一系列的高薪高科技工作岗位和数百个建筑职位。

2019年年中，亚马逊表示德州首个4星实体店（4-star store）要落户德州！不久前，亚马逊又宣布：从11月份起，会在DFW机场建立Amazon专属的大型空中枢纽中心。

而微软公司也在2019年正式宣布将投资3100万美金，计划在德州原有的基础上再次扩建区域中心！这次企业大规模的扩张，将再新增575名高薪职位。

德州州长Greg Abbott也发表声明表示高度赞同，表示微软的投资又是德州在全球技术中心的新崛起的一记强有力的证明！

 而作为孤星州的首都Austin，在新出炉的U.S. News & World Report 2019美国最适合居住的城市中,又一次被选为美国最宜居城市之首！DFW地区和休斯顿也位列前25位。在“十年变化最大城市排名”中，德州的Austin也是名列榜首。首府奥斯汀是德州著名的小硅谷，又名“硅山”，Apple, Dell, Samsung, Intel, Amazon, Google，AMD，3M等高科技公司均欢聚其间，不少还在德州不断的招兵买马中。新创公司也如雨后春笋般蓬勃成长，奥斯汀创业公司密度为104.5，在全国名列前茅。

随着从事高科技的工作越来越多，德州的人均收入和加州的差距越来越小。好地方，有人来，收入高且稳定，房屋出租就容易，房东自然也就坐得稳。那么德州为什么有那么大的吸引力呢？在德州做房东比加州还有哪些优势呢？

德州和加州的房价对比

从生活上讲，德州的房价位居美国最低的几个州之一。睿智资产（Smart Asset）曾将全美50个大城市的平均房价和收入进行评估，看看住在这些城市的就业者要存多少年才能存够买房的头期款（以房价20%为参考），发现加州买房者的处境最艰难，它在全美最难买房的城市，前5名占4个，在前10名之中占6个。相对而言，在德州最易买房。福布斯杂志也有篇文章专门对比了加州与德州的房价差异。与全美其他地区相比，加利福尼亚州的房价明显要高出不少。根据房地产网站Zillow 20018年9月份数据，加州独栋住宅的房价中位数高达约54万美元，德州独栋住宅的房价中位数为约27万美元，仅为加州同样房屋的一半。

如果按城市来比较房价时，加州高得离谱的房价则更为显眼。

加州4大代表性城市的独栋住宅价格：

旧金山：约140万美元
圣何塞：约109万美元
洛杉矶：约89万美元
圣地亚哥：约84万美元

德州3大代表性城市的独栋住宅价格：

奥斯汀：约40万美元
达拉斯：约28万美元
休斯顿：约27万美元

这些城市中，虽然奥斯汀的房价是最贵的，但跟旧金山比，奥斯汀的平均房价也不过是小巫见大巫。差不多的房子，在加州要花200万美元的房子，可能在德州也就不到50万美元。据CoreLogic一项数据分析指出，越来越多的高房价州（例如加州）的房主们卖掉自己的房产，转移到低房价市场，例如德州。难怪，越来越多的加州人会“组团”来德州买房，毕竟在加州买一栋房子的钱在德州可以买好几栋了！

在加州，2011年到2016年之间，每一个外州人进入加州买房，就有两名以上的加州人卖掉他们的房子搬出加州。数据发现，在德州,进入这里的买家要比离开的卖家多。在房地产业复苏的状况下，这个趋势仍然在加速发展。越来越多的人离开加州。

“当人们搬家时，他们或者为更好的发展机会而搬，要么就是为实惠的房价而搬，” CoreLogic的副总经济师，Sam Khater分析数据后说道，“当跨洲搬迁时，你两个目标似乎都可以实现。我可以离开房价高昂的州，去到一个薪水相同或者更高的州，而生活成本却更低”。 此外，德州房价便宜不仅使得购房及投资的门槛低，本金投资回报率也相对高。而加州现金流差，真正经济周期的时候涨跌幅都会比德州要来的猛。德州的房子兼具增值和现金流，抗跌能力强。加州是民主州，保护房客利益 VS 德州共和州，保护房东利益

加州是民主州，法律把房客视为弱势群体来保护，所以房东相对处于劣势。加州的房客各种赖账不搬已不是新闻，有些房客不付房租一拖再拖甚至到半年，或在房内故意搞些破坏，能搬走已然是房东幸运了，至于损失嘛，只有自认倒霉了，所以，如果在加州若遇人不淑不仅会让房东噩梦连连，连折银子都是小事一桩了。

相反，德州是共和州，德州法律保护房东。据统计，德州乃是全美前5个素有法律保护房东利益（landlord-friendly）的州中之首。当房东和租客发生冲突时，如果是由于房客没能遵守合同中的条款约定而造成的损失，法律支持房东可以得到相应赔偿。所以比起加州，可能半年也赶不走赖着白住的房客，在德州当房东就省心多了。

加州“万万税” VS 德州苛捐杂税少

加州的税收可以说是全美最重的几个州之一了，加州的公司和个人所得税高达10%以上。因此很多人在这里虽然收入不低，但真正到手的钱却不多，同时面对高涨的房价和物价，不得不让人思考加州的生活质量问题。

而根据Tax Foundation提供的数据，相比收入所得税位列全美第一的加州，一向主张“低税低保”的德州不征收个人所得税和州税，这使得拿到手的工资，不再如同“注水的猪肉”，纳税人的负担自然也比加州小很多，在全美排名第46位。当房东收房租赚的钱也不用交州税，那出租房的收益当然是房东自己的了，怪不得，在德州的华人会乐意多买几套投资房！此外，德州也没有房产交易税，相较于纽约的1-2%的房产买卖交易税，在德州交易又能省下不少钱呢！

如果你的目标是每年不工作还有稳定的10万以上美金的收入，你就考虑退休的话，那么假设你现在手上有100万美元，想要获得稳定的10万美元以上的年回报，利率就需要达到10%以上。如果不想操心，不出力，轻轻松松还能获得这样好的回报，其实你还可以选择这种带租约，全翻新房的一条龙全程托管的，高回报投资房（见下图）。