Category: 房地产趋势

2018年底的德州喜事连连！

先是奥斯汀喜迎苹果斥巨资10亿，打造第二个苹果大本营（戳这里，了解更多苹果投资奥斯汀消息），紧跟着亚马逊馈赠了达拉斯一份厚礼– 在大达拉斯都会圈的沃斯堡市联盟机场（Fort Worth Alliance Airport）西部，建立一个亚马逊绝无仅有的区域航空货运站，包含货物分拣，以及支持每日多班航班运作的功能。这项工程预计2019年建设完工，投入运营。虽然具体地点和投资额仍保密，但数百上千的工作岗位还是可以预期的，尤其是亚马逊声明书里面提到，他们会在建设货运站时，考虑到未来的规划，想想是不是还有点小激动呢。

 

大达拉斯都会区最初因为主要铁路穿行，所以日常货物及石油运输和交换非常方便的原因，促成了四条主要州际高速公路基建系统在当地建立，使得整个都会区发展成如今的交通枢纽地位，因而历来被大公司青睐，成为国防，金融，交通，信息技术，医药健康，和电讯行业纷纷青睐的宝地。

2018年《财富》杂志评选出的美国500强公司里面，有23家的总部选址在这，其中前十的就有三家：

第2名：埃克森美孚Exxon Mobil （世界上最大的非政府石油天然气生产商）

第6名 ：麦克森公司Mckesson （北美第一大的医药批发商）

第9名：美国电话电报公司AT&T （美国最大的电讯公司）

我们特别骄傲的是，麦克森是在两周前的11月30日刚刚宣布，将于2019年4月正式把全球总部从加州旧金山市，迁址到大达拉斯都会区的Las Colinas市。这么浩大的工程，得耗费多少人力物力和时间成本，精打细算的医药巨头肯定是不会做一笔亏本买卖的，这里能带给他们的会远远高于花费。就像亚马逊，兜兜转转，还是放不下这座蓬勃发展，人力充足的城市，最终决定将亚马逊航空物流系统中新布局放在了达拉斯。

其他耳熟能详的大公司，包括美国航空集团 American Airlines Group，西南航空Southwest Airlines, 泰尼特保健公司Tenet Healthcare, 德州仪器 Texas Instruments， 杰西彭尼公司 J.C.Penney，游戏驿站GameStop 等，也纷纷将全球总部设在了大达拉斯都会区；

拥有6名诺贝尔奖得主的现任教职员工的德克萨斯大学西南医学中心 UT Southwestern Medical Center则吸引众多医疗健康相关企业在此设点；

以美国银行Bank of America Corporation为首的金融行业，也纷纷进驻，让这片地区百花齐放，经济蓬勃发展。

细数了一圈大达拉斯都会区的大公司多么喜欢这里，那个人和家庭呢？

按高晓松的说法，美国人民都是用脚投票的。数据最能说明一切。

根据Bloomberg分析的2017年的全国人口普查，达拉斯以246 人/天的净人口流入量位居人口流入量榜首，而传统人口流入大城市，如洛杉矶，纽约，和芝加哥，都是流出大于流入，芝加哥以-156人/天的负增长居于第一。

大达拉斯都会区到底有什么吸引个人和家庭的呢?

• 充足的工作机会 +丰厚的薪水— 立足是一切的根本，劳工局最新数据表明，达拉斯和沃斯堡（Fort Worth）失业率是15年来最低，仅5%。而美国 2017年的人口普查统计数据表明， 大达拉斯都会区的家庭年薪中位数是$67,382, 比全美的中位数高出了$7,046。更加喜大普奔的事是：德州没有收入所得税(income tax)！这真是收入高，生活消费低，不少人梦寐以求可以轻轻松松生活的地方啊！

• 合理的生活成本— 据Zillow统计，2018年达拉斯的房屋价值平均数约为$198,400, 卖价中位数约为$280,900，房租中位数为$1,600，比起洛杉矶，湾区，纽约，西雅图等一比，可不是显得太便宜了！而处于油田大州的达拉斯，在驾车出行成本上更算得上是全美最低。
• 地处中心，出行方便— 位处美国南部，四季分明又甚少有自然灾害，再加上本身是传统交通枢纽，因此两大美国本土航空大佬加持，大达拉斯都会区无论是美国境内，还是国际航线，都十分发达。特别值得欢欣鼓舞的是，每天都有直飞北京和上海的航班，想念涮羊肉小笼包了，可以随时来一场说走就走的旅行，不用考虑多趟转机的烦恼。
• 地产投资，增值潜力大— Zillow统计出来达拉斯2017-2018的地产增值比例是12.3%，而明年的增幅预测仍然超过两位数，高达10.6%。沃斯堡也不遑多让，两个数据分别是10.7%,和9.1%。 

图片来源：zillow.com

我们有不少资深的地产投资朋友下手早，眼光好，不仅在达拉斯投资民用住宅和商用房产，还涉足了商用地产呢。早在亚马逊进驻前，他们已经开始找寻合适的地产，自建物流仓储，或者卖个仓储建造商，比如我们2个月以前，才在达拉斯卖了一块商用土地，买家花了不到$20,000，打算长期持有。按照达拉斯现在飞速发展的势头，未来利润可期呀！

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解密！一共多少种找房方式 (上) 怎么找市场价低 & Zillow上都看不到的房子？

“Only when the tide goes out do you discover who’s been swimming naked”.（只有等到潮水退尽时，你才会知道谁在裸泳），这是巴菲特在2008年金融危机时写给股东信里的一句名言，用来描述不同的金融机构是否对房价暴跌做好了万全的准备。

而在近期和投资人的一次电话会议上，Zillow的CEO-Rich Barton正是选用了巴菲特的这句名言来安抚其投资人。就在这次电话之后不久，Zillow的股价一跃从4年的历史低点上扬了18%。

Zillow及其他各大地产网站对未来房市的预测

那么，未来的房地产市场的走势究竟会如何呢？会像Rich Barton对他的公司Zillow那样如此乐观吗？5月Zillow公布了最新的房地产市场预测，概述了未来一年半内房价和房产销量的三种可能的趋势。

• 最乐观的情况：跌幅不会超过2%，今年年底市场就会逐步恢复到疫情前的水平。
• 最有可能的情况：今年会跌2-3%, 明年春夏季开始逐步恢复，大概2021年年底会回到疫情前的水平。
• 最悲观的情况：大概会有3-4%的跌幅，明年年底前市场开始逐步复苏，并慢慢回复到疫情前的水平。

同时，Zillow也预计房屋销量会有最大60%的跌幅，并在春季末达到谷底，然后从现在开始一直到整个2021年都将会是缓慢的复苏期。

根据另一家知名房产网站Redfin的报道，今年的待售房屋的供应量已下降22%，新上市的房源也下降了40%。而且大部分在市场上的房子不肯降价。同时，买家需求量则不断增加并陆续回归市场。

根据Realtor.com今年5月对2020年房地产市场做出的预测，随着疫情蔓延，房屋价格上涨将会趋于平缓，但随着待售房屋的库存的减少，仍有可能会有1.1%的小幅上涨。买家的需求及卖家的上市数量将随着秋冬季的第二波疫情的发展而上下波动。

而作为Zillow，Redfin，Realtor.com的直接竞争对手的Trulia则认为市场正处于一个下降通道。这样的调整一般会每10年出现一次。

• 首先，销量会受影响，然后，这种影响会在价格上会慢慢体现出来。但是，Trulia也认为，这次的房市下调，和上次金融危机时发生时的大衰退不同，相比上次房屋价值直接下跌40%，这次将趋温和。销量下降之后，可能会有少量的价格下降，也有可能价格只是很长一段时间的蛰伏，没有很大的起伏。
• Trulia还认为，随着价格的下降，房产市场将转移到买方市场。卖家可能会慢慢习惯于降价，待售房屋将在市场上的时间变的更长，房源会增多。

专业人士对未来房市的判断

尽管美国新冠确诊人数直线上升，迄今为止，已突破2百万大关。Rich Barton却已经从黑暗里看到了曙光，并多次在不同的场合表达了他对未来房地产市场持有的乐观态度：

• Rich Barton在与Zillow首席财务官艾伦•帕克（Allen Parker）联名撰写的信中说：“有一件事我们一直坚信不疑，那就是房地产是有抗压能力的。人们依旧怀着置业的梦想，而且现在可能比以往任何时候对家的渴望更强烈。”

• Rich Barton还认为，虽然全球疫情减缓了房屋销售的节奏，并使整个房地产市场变得扑朔迷离，但他认为疫情发生后，高科技与人工智能的飞速发展将使房地产行业加速进入2.0时代，使买家找房更便利，过户更便捷。
• 作为该公司第一季度盈利报告的一部分，Rich Barton在致股东的信中提到，某些市场的买家需求不断增加，Zillow网站的流量及待售房屋数量也已回到了COVID-19之前的水平。

Zillow的首席经济学家Svenja Gudell也说：“房地产基本面还是很强，远比金融危机时强得多，尽管困难重重，尤其是一些州开始重新开放，有些专家已经开始警告第二波的疫情将会在秋天袭来，但我们依旧能从一些迹象看出，目前仍有大量的住房需求，买家、卖家和房产中介都在尽一切可能达成交易。”

资本经济（Capital Economics）的房产经济学家马修•波顿（Matthew Pointon）预测，到2021年初，房价将从峰值到谷底下跌4%，但随着经济开始好转，接下来房价将趋于平稳，并于下半年房屋销售将出现反弹。

与此同时，美国房地产经纪人协会（National Association of Realtors）首席经济学家劳伦斯•云（Lawrence Yun）则预计，今年房价根本不会下跌，但之前所累积的涨幅却很有可能消失殆尽。劳伦斯•云还说，随着市场的变化，今年的价格将上涨1.3%。但他也特别指出，高端市场将会出现价格下跌。

尽管眼下房地产市场，因为疫情的关系，还存在着很多不确定性。但随着众多城市的相继复工，不少数据表明，各大房产网站的流量不断增加，新上市房源数和签约数逐渐上涨，买家也正在陆续回归市场。但是房产市场最终何时会全面复苏以及消费者的信心何时会全面恢复，我们将拭目以待！

接下来，我们会和大家聊聊: 疫情使房地产市场经历前所未有的“大洗牌”,并悄然改变人们的生活及工作习惯！

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《疫情当下，2020房价要跌？Zillow, Redfin知名地产网站CEO对房市预测》